La tour de Dubaï signale la fin d’un cycle économique

Alors que Wall Street était fermé en raison de la journée des actions de grâce, un tremblement de terre a ébranlé, le 26 novembre, les autres places financières de la planète.

L’épicentre a été localisé à Dubaï. La structure financière Dubaï World Trade Center a demandé, ce jour-là, un moratoire de six mois pour éponger sa dette faramineuse de 59 milliards de dollars. Comme d’habitude, les agences de notation ne nous ont pas avertis de cet imminent désastre. Il n’en fallait pas davantage pour provoquer une panique générale.

Cet émirat est dépourvu de pétrole. Mais il a tout misé dans l’immobilier de grand standing. Après l’ouverture du plus luxueux hôtel de la planète, qui a malheureusement coïncidé avec la faillite de Lehman Brothers, l’émirat voulait se rattraper avec la livraison de la plus grande tour du monde. Le Burj Dubaï, d’une hauteur prévue de 818 m, dont la construction a commencé le 21 septembre 2004, devait être livré le 4 janvier 2010. Un grain de sable vient de paralyser ce projet pharaonique !

Pour les profanes, Dubaï Word Trade Center serait victime d’une malédiction, comme celle qui frappa, en son temps, la compagnie maritime White Star Line qui était propriétaire du Titanic et du Britannic, tous deux naufragés. Pour les tenants de l’école autrichienne, la faillite de Dubaï ne relève en rien de la malédiction. Les choses sont plus prosaïques que cela.

Cette faillite est un bon exemple de la théorie des mauvais investissements. En période d’euphorie, les projets les plus déraisonnables voient le jour. Le projet d’un gratte-ciel est ainsi annoncé et la construction démarre en fin de hausse du cycle économique, lorsque l’économie tourne à plein rendement et que la main-d’œuvre est rare. Ce qui induit une hausse substantielle des coûts de la construction. Mais, comme la spéculation immobilière bat son plein, une forte incitation s’exerce à construire en hauteur pour pallier le coût du foncier. C’est le cas de tous les centres-villes du monde.

Un facteur aggravant est la baisse anormale des taux d’intérêt manipulés par les banques centrales. Le taux d’intérêt est le prix du renoncement au présent. Il devrait fluctuer au gré de l’offre et de la demande de crédit. Mais, depuis 1913, ce marché est contrôlé par une technocratie omnipotente dont il faudra bien, un jour, se débarrasser.

Le projet de construction de la tour Burj Dubaï a été lancé, en 2003, lorsque les taux d’intérêt, en Amérique ou au Japon, étaient à 1 %. C’est un consortium de banques étrangères qui l’a financé. Il comprend HSBC et Standard Chartered du côté anglais, Sumitomo Mitsui Financial du côté japonais et une ribambelle de banques sud-coréennes. La Corée du Sud est une des nations les plus engagées à Dubaï – ce qui explique la chute de la bourse de Séoul (6 %) !

Les promoteurs ont non seulement mal apprécié les coûts mais aussi la rentabilité. En temps normal, les développeurs utilisent des formules éprouvées pour estimer l’économie d’un tel projet. La valeur prend en considération le profit net sur une période longue de trente ou quarante ans. Mais, en période de bulle immobilière, ces repères disparaissent. Il en résulte une distorsion des prix qui empêche toute probabilité sérieuse. En cas de retournement du marché (baisse des prix), il n’est pas rare que les promoteurs fassent faillite. C’est ce qui vient d’arriver à Dubaï World Trade Center.

On s’est aperçu que la construction du plus grand gratte-ciel d’une époque donnée coïncide avec la fin d’un cycle économique. Le gratte-ciel serait donc le meilleur indicateur d’un retournement de tendance du marché. C’est ce qu’a démontré l’économiste Andrew Lawrence en s’appuyant sur les « effets de Cantillon ». Richard Cantillon fut le premier à mettre en évidence que les changements d’offre de monnaie et de crédit avaient un impact sur la structure relative des prix. D’où l’impossibilité d’établir le coût d’un grand projet s’étalant sur plusieurs années.

À qui le tour peut-on se demander ? Une sévère récession en Chine, en 2012, avec la réception de sa tour à Shanghai ? Ou bien la banqueroute de la France quand elle se sera dotée d’une tour de 400 m au quartier de la Défense ? Avec le fils du président de la République, parachuté au conseil d’administration de l’établissement public pour l’aménagement de la Défense, les paris sont lancés !

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